人生最大の買い物である住宅購入。キャッシュで購入できるのはごく限られた人だろう。多くの人は住宅ローンを利用して購入することになる。何千万円という単位の大きな借入になることも珍しくないものだけあって、どのように借り入れをするのか？ で悩む人も珍しくない。
特に現在のマイナス金利の情勢では、ローンの金利も過去に例を見ない低金利となっている。今日は住宅ローンの賢い借り方について考えてみたい。
住宅ローンは変動金利？ 固定金利？
住宅ローンを借りる際に最初に悩む点は、当面の金利は低いが金利上昇リスクのある変動金利を選ぶのか？ 当面の金利は高いが金利上昇リスクをとる必要のない変動タイプを選ぶのか？ という点だ。
2016年9月現在の某ネットバンクの変動金利タイプの金利は、0.499％だ。一方、35年間の固定金利は、1.05％となる。 変動金利で借りた毎月の返済額は、7万7,862円。35年間の総返済額は、3,270万1,976円となる。
35年間の固定金利で借りた場合、8万5,386円。35年間の総返済額は、3,586万2,154円。35年間金利が上昇しないということが起こらなければ、変動金利を選んだ方が300万円以上お得ということだ。35年間今のマイナス金利が続くか？ というと不安に思う方が一般的だろう。その不安を固定金利にすれば、ヘッジできるわけだ。
300万円の安心料をどうとらえるか？ で、変動で借りるべきか？ 固定で借りるべきか？ が見えてくるだろう。なお、筆者は先日住宅ローンの借り換えを実施したが、個人的にはこのタイミングでは固定を選ぶべきと考えている。とてもではないが、このマイナス金利という異常事態が続くとは思えないためだ。そのため、筆者の住宅ローンは固定金利を採用している。
ボーナス払いは入れるべき？
多くの方が、この変動・固定のどちらをとるか？ には頭を悩ますが、忘れている点がある。それは住宅ローンの返済方法に、ボーナス払いを入れるか？ 否か？ という点だ。
ボーナス払いに採用するのとしないのと、どちらがいいのか？ を考えたことはあるだろうか？ 筆者はFPとして何千世帯もの住宅ローンの状況を見てきたが、「ボーナス払いをどうするべきか検討して住宅ローンを組んだ」という世帯には、ほとんどお会いしたことがないのが実情だ。
筆者個人としては「ボーナス払いは採用するべきではない」と考えている。先ほどの例で検証してみよう。借入額3,000万円の住宅ローンを35年間、金利1.05％の35年間の固定金利で組んだとする。先ほど毎月の返済額：8万5,386円。35年間の総返済額：3,586万2,154円と紹介したが、この金額は、ボーナス払いを採用せずに、毎月払いで返済した場合のシミュレーションだ。
仮に、3,000万円の20％をボーナス払いに充てた場合どうなるだろうか？ 毎月の返済額は、6万8,309円と少なくなる。ただし、ボーナス時には10万2,646円が別途必要となる。気になる総支払額は、3,587万5,060円だ。差額としては、1万2,906円と少額ではあるが、ボーナス払いを採用しない方が得となっている。
ボーナス払いは毎月の返済額が少なくなる分、借り入れの元本部分を考えた場合、ボーナスのタイミングまではボーナス払いを利用しない返し方と比較すると、元本が多く残ることになる。利息は元本に対してかかってくるので、元本が多い期間分だけ支払利息が多くなるということだ。
とはいえ、筆者はこの1万2,906円の差のために、ボーナス払いを否定しているわけではない。やはり、先のことが見えないこのご時世だ。ボーナスが今後も必ず出続ける保証があるのか？ という点を忘れるべきではない。ボーナス払いを採用しないと、毎月の収支が赤字になってしまっている場合は特に注意が必要だ。
個人的にはボーナス払いは入れるべきではないと思っている。「毎月の返済額が多いと大変そうだから、ボーナス払い」とは安易に考えず、毎月の収支バランスが整うように意識したい。
執筆者：平原直樹
ブロードマインド株式会社のファイナンシャルプランナー。
第一種証券外務員を保有するお金のプロ！ 難しいお金の話を分かりやすく解説します。
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