失敗から学ぶ！　投資用マンションの落とし穴について

　今回は、「投資用マンションの落とし穴」というタイトルになっているが、そもそも投資用マンションとはどのようなものなのだろうか。

  投資用マンションとは、不動産投資を目的として用意されたマンションのことで、実際に人々が購入して入居するために販売される、一般用なマンションとは区別がなされる。投資用マンションの商品としての価値は、その建物自体の価格や広さ・間取り・立地・築年数・設備の充実ぶりによって決定し、良い条件であればあるほど高い値段がつけられる。

　投資用マンションの購入形態には区分マンションと1棟マンションがあり、区分マンションは部屋1室のみを投資用マンションとして購入し、その中でもファミリー用と1人暮らしのためのワンルーム用に細かく区分される。区分マンションでは用意する資金や各種維持費が少なくなる一方で、期待されるインカムゲインは少なくなる。一棟マンションはマンションまるまる一棟を投資用マンションとして購入することであり、こちらは期待されるインカムゲインが大きくなる一方で、購入の際の資金や各種維持費や入居者の確保・維持などが区分マンションに比べて難しくなる。

　不動産投資はうまくいけば多額の資産形成を比較的楽な方法で行うことができるが、高いリターンには当然それなりのリスクが付きまとうものだ。実際、不動産投資で成功する人はほんの一握りで、大部分の人々はその挑戦は失敗に終わってしまい、反対に自らの資産をほとんど失ってしまい、破産まで追い込まれてしまう人も少なくない。では具体的に不動産投資はどのような失敗をしてしまうのだろうか。いくつかの例を見ていこう。

  まず一例として考えられるのが、購入した物件に入居者がなかなか集まらず、収入が十分に得られず、その一方で手数料、あるいは維持費や修繕費などで支出だけがたまっていくという例だ。この際には、購入者が自力で入居者を集めるよう工夫をしなければならないので、その点でも苦労がいる。

  また、一般管理にすることで高額なクリーニング代やリフォーム代を自分で払わなければならず、収入よりも支出が多くなってしまう場合だ。一般管理で投資用マンションを購入する場合は確かにうまくいけば管理を他者に委託するよりも高い収入が期待できるが、入居者がいなくなるなどで安定した収入が確保できなくなれば、維持費がかさんで逆に赤字になってしまう。

  ここで上げたもの以外にも多くの失敗例があり、不動産投資は決して簡単なものではないということを肝に銘じておこう。

　それでは、不動産投資で失敗しないためにはどのようなことに気を付ければいいのだろうか。

  一つは、業者選びをしっかりとすることである。投資用マンションをあっせんし、区分化一棟かの購入スタイルスタイルや運用方法の決定などは、すべて代理人である業者を通して行われる。そのため、しっかりとした業者を選ぶことが不動産投資で失敗しないための大きなポイントなのである。

  また、家賃保証というサービスを利用するという手段もある。家賃保証とは、購入者が一定の保証料を業者に支払うことで、空室によるリスクはすべて業者持ちになるという契約である。保証料として収入の何割かの手数料がとられるが、空室によって赤字になるリスクは一般管理と比べてずっと少なくなるので、安定した運用が期待できる。

  このように、不動産投資はとても魅力的である一方、多くのリスクをはらんでいることも忘れてはならない。不動産投資で失敗しないために最も重要なことは、正しい情報をできるだけたくさん集めることである。