不動産を購入の前に知っておこう！　不動産取得税の計算方法について

　家や土地を買うことは、人生の中でもビックイベントの一つ。買ったものは一生の財産となる。もちろん大きな費用が必要であり、手続きも大変である。そしてそれらの費用の中に含まれる大事な要素の一つが、家や土地を手に入れた時に支払うことが義務図づけられた、不動産取得税なのである。

　不動産取得税とは、新しい土地や家屋の購入、人からの土地・家屋の譲渡などで、自分のものでない不動産を手に入れた時にかかる税のことである。土地の取得が条件なので、たとえ無償での譲渡など、取得するためにお金を払わない方法であっても不動産取得税は発生する。

　ただし、相続によって不動産を手に入れた場合はこの税は発生しないことが定められている。逆に言えば、相続以外のなんらかの形で土地や家屋を手に入れた場合にはほとんど確実に不動産取得税が発生すると考えてよいだろう。この不動産取得税には、「取得した不動産の価格」というのが大いに関係するのだが、この価格は、固定資産課税台帳なるものに記載されている土地の価格のことで、家の購入価格など、取得をするために支払う費用とは別であるため、以後この言葉が使われた際は注意してほしい。

　不動産取得税は、手に入れた土地や家屋が一定の条件を満たすと、非課税や減税など、なにかしらの軽減措置を受けることができる場合がある。まずは非課税となるケースである。土地の場合は10万円、家屋の新築・増築・改築の場合は23万円、その他家屋の中古住宅の売買などの場合は12万円を基準として、取得した不動産の価格がこの金額未満の場合は、不動産取得税は非課税となる。

　次に減税となるケースである。このケースはパターンがいろいろあって複雑なので、一つずつ説明していく。

　まず土地についてである。土地は、住宅用土地を購入した場合は、基本的に減税対象となる。住宅用土地として認められるには、新築は土地を取得後3年以内にその土地に住宅が新築されているか、住宅の新築後1年以内にその土地を取得している必要が、中古の場合は土地の取得とその土地の住宅の取得が1年以内に両方行われていなければならない。 

  次に家屋についてである。家屋は、住宅用家屋であることが、新築においても中古においても減税対象となる第一条件となる。新築の場合、床面積が50㎡以上240㎡以下の場合に減税の対象となる。中古の場合、自己の居住用の土地であり、床面積が50㎡以上240㎡以下で、かつ耐震基準要件を満たしているときに、減税対象となる。ただし、耐震基準要件を取得時にみなしていなくとも、取得後6か月以内に、中古住宅の耐震改修工事の実地・耐震診断による耐震基準適合の証明・工事後の取得者の居住という三つの要件が満たされていれば、控除額は低くなるが、減税対象とみなされる。以上が、非課税・減税対象のケースとなる。

　実際に不動産取得税は、どのような仕方で算出されるのか。基本的に計算式で表すと、

〔（取得した不動産の価格）－（控除額）〕×（税率）＝（税額）

である。税率は土地または住宅用家屋の場合は3％、非住宅用家屋の場合は4％となる。控除額は、土地の場合は、45,000円、もしくは、住宅の床面積の2倍を、200㎡を上限とした時の、

（土地1㎡の価格）×（住宅の床面積の2倍）×（税率）

のいずれかの大きいほうが控除額となる。家屋の場合は、新築の時1,200万円。中古の時は築年数に応じた価格（一般的に築年数が短いほうが高くなる）が控除額となる。

　以上がおおまかな不動産取得税の概要と計算方法である。新しく家を購入するときなどにかかる費用の計算や、手続きの理解のために役立ててもらいたい。詳しいことは各都道府県の税事務所・支庁に担当者がいるので、分からないことがあれば聞いてみるのが良いだろう。