1. 【会計士Xの裏帳簿】相続税増税で注目を集める「タワーマンション節税」 注意すべきポイントは

【会計士Xの裏帳簿】相続税増税で注目を集める「タワーマンション節税」 注意すべきポイントは

出典:www.kaikeinet.com

 2015年から始まった相続税増税では、課税ベース拡大のほかに最高税率の引き上げも行われている。そのため、富裕層の間でも以前にも増して節税策への関心が高まっているのだ。

 その中で効果の極めて高い手法として注目されているのが、超高層の「タワーマンション」による節税である。

路線価評価で億単位の節税も可能に

 超高層のタワーマンションは、階により価格に大きな差が生じる。なかでも「最上階」は眺望の面からも人気が高く、マンションの「顔」として超高級設備を整えた数億円、数十億円の部屋が用意されている。

 マンションの相続税申告の多くは、通達による評価方法である土地の路線価・建物の固定資産税評価額をもとに財産評価がなされる。敷地の持ち分・床面積に応じて財産評価がされるため、最上階であっても他の階と評価は大きく変わらない。

 そのため、最上階の部屋を相続財産として所有する場合には、実勢価格と通達を基にした評価額に数億円の差が生じることがあり、大きな節税効果を発揮するのだ。

当局が感じる通達行政と税法のジレンマ

 当局ももちろんそういった手法があることは把握しており、過去にはタワーマンションの財産評価を否認した例もある

 不動産の財産評価は、法律上は時価によるとされている。そのため、タワーマンション節税の事例では路線価等の評価に適しない「特別の事情」があるとして、実勢価格で評価額を引き直すことを求められるケースがあるのだ。

 法律を虚心坦懐に読むと、時価による評価が基本であることから、否認の法的根拠はわかりやすいものだ。しかし、路線価等は課税当局、納税者双方にとって利便性が高く、いわゆる「通達課税」の最たるものとして広く利用されている。

 通達によらない財産評価は、一般に実勢価格が低く、相続税が高すぎる場合に行われることが多いものだが、申告の際は当局の高い壁がある。逆に、通達による評価により時価より安くなる場合、いわば「不意打ち」的な時価評価を行うと、法的安定性を損なうことになりかねない。当局にとってはジレンマがあるものと思われ、非常に興味深い事例である。

税理士は「否認の基準」を注目せよ

 否認のきっかけとなる要因としてまず考えられるのは、当然、実勢価格と評価額の差である。また、死亡直前に物件を購入して、相続開始後に相続人が売却している事例では必ず着目されるだろう。物件を被相続人が生前に自らの意思で購入したか否かも大きな問題となる。

 節税効果の極めて高いタワーマンションは数が多いわけではないため、すべての物件を当局が把握することも可能といえる。特に不動産価格が上がっている地域では、当局が本格的に対策について話し合いを行っているはずだ。今後、否認の基準を有形無形に打ち出してくることも考えられる。

 税理士の仕事はもともと、法律の条文を理解するだけでは務まらないものだ。しかし、注目度が高い相続税制の運用については、今後の通達や調査事例や裁決や判決等の状況について、より注視する必要があるのではないだろうか。


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